Le 1 Avril, les taux de l’usure (limite autorisé pour un crédit) ont à nouveau baissé.
Cette baisse pourrait indiquer des facilités à un prêt immobilier mais pourrait également avoir pour effet d’exclure certaines personnes ainsi que de fragilisé le marché en cas de remontée des taux.
Taux de l’usure : une protection avec un calcul désuet
Le taux de l’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG), c’est le coût global du crédit car il n’inclut pas seulement le taux d’intérêts, mais également tous les frais relatifs à concéder un prêt :
o frais de dossier,
o frais de tenue de compte,
o coût de la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers),
o frais d’expertise du bien,
o commission de courtage,
o primes d’assurance emprunteur
Les organisme de crédit ont le droit de prêter sous réserve du seuil maximum que la Banque de France fixe chaque trimestre. Cela protège les emprunteurs: d’éventuels abus de la part des établissement de crédit sous peine d’amende ou de sanction pénal
Ces taux dépendent, de la nature du crédit ainsi que de sa durée et sont calculés sur un échantillonnage d’établissement de crédit ainsi que sur la base des taux moyens calculés le trimestre précédent et ensuite augmenté d’un tiers.
La publication au Journal Officiel la dernière quinzaine de ce trimestre (1 Avril) montre une baisse par à la période trimestriel de Janvier à Mars 2020.
La majorité des courtiers pensent aujourd’hui que le calcul des taux usuraires est désuet. Le coupable est l’écart de trois mois entre les taux moyens utilisés pour effectuer le calcul et les taux nominaux proposés par les établissements de crédit.
Le TAEG excédant les limites imposées par la réglementation impacte le nombre de personne pouvant accéder à l’emprunt car même si les taux d’intérêts baissent il fait mécaniquement baisser le seuil de l’usure. Si le marché du crédit est presque à l’arrêt depuis la mi-mars (confinement), la reprise à l’issue de cette crise sanitaire sera compliquée si les taux remontent, même de quelques points. Beaucoup d’emprunteurs risquent de se voir refusé au motif que le TAEG dépasse le taux de l’usure.
Les potentiels emprunteurs exclus à cause de la faiblesse des taux d’intérêt
Si les taux des crédits immobiliers demeurent à des niveaux minimums, on observe ces dernièrs temps des signes d’ajustements à la hausse. Pour quelle raison les taux de l’usure s’enfoncent de nouveau, alors que les barèmes bancaires affichent de légères hausses ? Rappelons le contexte. En décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a intimé aux banques d’appliquer strictement les 3 recommandations suivantes :
1. le taux d’endettement ne doit pas excéder 33% des revenus ;
2. la durée de remboursement est limitée à 25 ans ;
3. l’endettement maximal est de 7 années de revenus
Depuis le mois de janvier, les conditions d’emprunt se sont durcies, les banques se pliant aux injonctions du régulateur. Du à cela, les profils, qui bénéficient d’un apport personnel positif suffisant et peuvent s’endetter sur des durées courtes, ont la faveur des banques.
Les autres, les ménages modestes sans apport qui doivent emprunter sur de longues durées, ainsi que les investisseurs à qui on accordait auparavant un financement sans apport, sont largement impacter négativement pour leurs demande de crédit. Les profils avec des risques accrus de santé (seniors, personnes malades ou anciennement malades) sont toutefois les plus fortement pénalisés à cause d’un taux d’assurance élevé qui fait basculer le TAEG au-delà du seuil de l’usure.
Donc, les taux d’intérêts pendant le premier trimestre 2020 sont ultra performants, car ils ont été donné aux meilleurs personne sans risque. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a constaté une forte diminution de la durée moyenne de remboursement : elle est passée de 232,3 mois en décembre 2019 à 228 mois en janvier et février 2020, preuve de la mise en Å“uvre des recommandations du HCSF et d’une déformation de la structure de production en faveur des clientèles les plus aisées.
Un autre indicateur témoigne d’un changement très net dans la politique d’octroi : comme l’observe le courtier Vousfinancer, l’écart entre les taux moyens des crédits immobiliers sur 20 ans et le taux de l’usure applicable sur cette durée se ressert. Alors qu’il était de 1,82 point en janvier 2017, il est aujourd’hui de 1,11 point.
Ce même courtier montre une hausse des refus depuis la mise en place des consignes du HSCF. Certains dossiers qui étaient acceptés par deux ou trois banques en 2019 sont maintenant recalés. 64% des demandes refusées à ce jour concernent des emprunteurs avec moins de 25 000€ de revenus annuels. Les investisseurs locatifs sont les autres victimes collatérales d’un système supposé protéger les emprunteurs : ils représentaient 27% des refus en janvier et février derniers contre 22% en 2019.
Pourtant solvables, tous ces potentiels emprunteurs ne peuvent concrétiser leur projet immobilier. Un emprunteur qui pouvait en février obtenir difficilement son crédit sur 20 ans serait aujourd’hui exclu en raison de la baisse de 10 points du taux de l’usure.
Quelle solution apporter ? L’Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit) préconise d’appliquer une marge fiable entre les taux moyens pratiqués et les taux de l’usure, c’est-à-dire de l’étendre de 65 à 150 voir 200 points de base pour permettre aux dossiers compliqués de pouvoir être financés.
Ainsi, le taux légal sur 20 ans passerait de 2,51% à 3,38% en appliquant une marge de 150 points (1,88% étant le taux effectif moyen pratiqué au 1er trimestre 2020). Aujourd’hui, la Banque de France ne veut pas modifier le calcul des taux de l’usure pour éviter tout risque de surendettement des contribuables.
