Une étude publiée par la plateforme Lokimo début mai 2026 dresse un classement inattendu des marchés locatifs les plus rentables en France. Le constat est net : les grandes métropoles ne dominent plus le palmarès. Les villes moyennes, longtemps boudées par les investisseurs, offrent désormais des rendements nets supérieurs à 9 % grâce à la combinaison du dispositif Jeanbrun, d’une baisse modérée des prix et d’une demande locative robuste.
Le top 10 des villes les plus rentables en 2026
L’étude porte sur 53 villes françaises. Pour chacune, Lokimo a calculé le rendement net après charges, taxe foncière, frais de gestion et fiscalité moyenne, sur un appartement T2 acheté entre 80 000 € et 130 000 €. Le classement de tête s’établit ainsi :
| Rang | Ville | Prix médian T2 | Loyer mensuel net | Rendement net |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Creil | 89 000 € | 705 € | 9,50 % |
| 2 | Dieppe | 92 500 € | 720 € | 9,34 % |
| 3 | Béziers | 96 800 € | 740 € | 9,17 % |
| 4 | Saint-Quentin | 78 000 € | 590 € | 9,08 % |
| 5 | Maubeuge | 72 500 € | 545 € | 9,02 % |
| 6 | Charleville-Mézières | 85 000 € | 635 € | 8,96 % |
| 7 | Montluçon | 89 200 € | 660 € | 8,88 % |
| 8 | Lens | 91 500 € | 675 € | 8,85 % |
| 9 | Roubaix | 112 000 € | 820 € | 8,79 % |
| 10 | Limoges | 118 500 € | 850 € | 8,61 % |
Le dispositif Jeanbrun, levier fiscal du classement
Le dispositif Jeanbrun, mis en place pour 2026, vise à relancer l’investissement locatif dans les zones tendues secondaires. Il offre un cadre simplifié inspiré du défunt Pinel mais ciblé sur des villes moyennes en revitalisation. Les principaux avantages :
- Réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de location de 9 ans, 18 % pour 12 ans.
- Plafond d’investissement à 270 000 € par an et par contribuable.
- Plafonnement des loyers selon une grille départementale, plus permissive que l’ancien Pinel.
- Possibilité de louer à un ascendant ou descendant, sous conditions de ressources.
Le dispositif s’applique aux logements neufs et à l’ancien réhabilité, situés dans une liste de 167 communes éligibles publiée au Journal officiel. Toutes les villes du top 10 Lokimo y figurent.
Pourquoi ces villes émergent maintenant
Trois facteurs convergents expliquent la montée en puissance des villes moyennes :
- Baisse des prix dans les métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes ont connu un repli de 7 à 12 % entre 2023 et 2025, réduisant l’écart de prix qui faisait l’attrait des grandes villes.
- Politique de revitalisation : le programme « Action Cœur de Ville » et le dispositif Jeanbrun fléchent les financements vers les centres anciens et les périphéries en mutation.
- Demande locative résistante : les villes moyennes accueillent une part croissante de télétravailleurs, d’étudiants en formation professionnelle et de familles fuyant la pression immobilière des métropoles.
La conséquence est une réduction du risque locatif : les taux de vacance dans les villes du top 10 oscillent entre 3,5 % et 6,8 %, comparables voire inférieurs à ceux observés dans certaines métropoles régionales.
Les conditions à vérifier avant d’acheter
Le rendement affiché par l’étude correspond à un scénario optimiste. Plusieurs paramètres doivent être validés avant d’investir :
- État du bien et DPE : un bien classé F ou G impose des travaux pour rester louable. Budgéter 15 000 à 30 000 € selon la surface.
- Tension locative réelle : consulter les annonces sur 12 mois pour mesurer le délai moyen de mise en location.
- Profil locataire cible : un T2 dans une ville comme Creil ou Maubeuge se loue plus facilement à un actif qu’à un étudiant.
- Liquidité à la revente : les marchés moyens connaissent des cycles plus marqués, prévoir 60 à 90 jours pour vendre dans des conditions normales.
- Compatibilité Jeanbrun : vérifier que la commune et le programme figurent dans la liste officielle.
Quelle stratégie pour 2026-2027 ?
Pour un investisseur disposant d’une capacité de 100 000 € à 130 000 € en apport, la combinaison d’un achat dans une ville Jeanbrun et d’une fiscalité LMNP au régime réel maximise la rentabilité après impôt. Le rendement net post-fiscalité peut s’établir entre 5,5 % et 7 %, soit un niveau supérieur à la plupart des placements financiers à risque comparable.
La diversification reste cependant cruciale : limiter à 30 % du patrimoine global la part de l’immobilier locatif dans une seule ville, et privilégier deux ou trois acquisitions dans des bassins économiques distincts plutôt qu’un seul gros lot. Le dispositif Jeanbrun étant prévu pour une durée de cinq ans, il convient de finaliser les opérations avant fin 2030 pour bénéficier du taux de réduction maximal.
FAQ
Quel rendement locatif net peut-on obtenir en France en 2026 ?
Selon l’étude Lokimo, le rendement net peut atteindre 9,50 % à Creil, 9,34 % à Dieppe et 9,17 % à Béziers en 2026. Ces niveaux concernent des appartements T2 achetés entre 80 000 € et 130 000 € dans des villes moyennes éligibles au dispositif Jeanbrun. Les grandes métropoles plafonnent généralement entre 3 % et 5 % de rendement net après charges, taxe foncière et fiscalité.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal mis en place pour 2026 afin de relancer l’investissement locatif dans 167 communes en revitalisation. Il offre une réduction d’impôt de 12 % pour neuf ans d’engagement de location, 18 % pour douze ans, dans la limite de 270 000 € investis par an. Les loyers sont plafonnés selon une grille départementale, plus permissive que l’ancien dispositif Pinel.
Quelles villes offrent les meilleures opportunités locatives en 2026 ?
Le top 10 Lokimo place Creil, Dieppe, Béziers, Saint-Quentin et Maubeuge aux cinq premières places. Les villes du Nord (Roubaix, Lens), du Centre (Limoges, Montluçon) et du Grand Est (Charleville-Mézières) complètent le classement. Toutes bénéficient d’un prix d’entrée inférieur à 120 000 € pour un T2 et d’un loyer de marché solide, avec un taux de vacance maîtrisé entre 3,5 % et 6,8 %.
Comment cumuler dispositif Jeanbrun et statut LMNP ?
Les deux régimes sont incompatibles sur le même bien : le Jeanbrun impose une location nue, alors que le LMNP exige une location meublée. Un investisseur peut en revanche détenir des biens sous chaque régime simultanément dans son patrimoine. La stratégie courante consiste à combiner un investissement Jeanbrun pour la réduction d’impôt et un autre bien en LMNP pour l’amortissement comptable et la neutralisation du revenu imposable.
Pourquoi les villes moyennes deviennent-elles plus rentables que les métropoles ?
Trois facteurs convergent : la baisse de 7 à 12 % des prix dans les métropoles entre 2023 et 2025 réduit l’écart de prix initial, la politique nationale de revitalisation flèche les financements vers les centres anciens, et la demande locative reste forte grâce au télétravail, à la mobilité étudiante et aux familles cherchant à fuir la pression immobilière des grandes villes. Le rendement brut peut dépasser 10 % avant fiscalité.
Quels risques surveiller avant d’investir dans une ville moyenne ?
Quatre points méritent attention : la liquidité à la revente, qui peut imposer un délai de 60 à 90 jours, la qualité du DPE qui impose souvent des travaux de 15 000 à 30 000 €, la tension locative réelle qu’il faut valider en consultant les annonces sur douze mois, et l’éligibilité effective au dispositif Jeanbrun qui dépend de la commune et du programme. Diversifier sur plusieurs bassins économiques limite l’exposition à un cycle local.
Source : MonImmeuble
