Pour un appartement ancien de 300 000 € en Île-de-France, les frais de notaire atteignent en moyenne 22 800 € en 2026, soit environ 7,6 % du prix. Dans le neuf, la facture tombe à 7 200 € (2,4 %). Cet écart vient à 80 % des droits de mutation perçus par les départements, pas de la rémunération du notaire. Voici le calcul exact, les leviers pour les réduire et les nouveautés à connaître en 2026.
De quoi sont composés les frais de notaire en 2026 ?
Les « frais de notaire » sont en réalité un agrégat de quatre postes distincts, dont la rémunération du notaire ne représente qu’une part minoritaire :
| Poste | Bénéficiaire | Part dans l’ancien | Part dans le neuf |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Département + commune + État | ≈ 80 % | ≈ 30 % |
| Émoluments du notaire | Notaire | ≈ 12 % | ≈ 30 % |
| Contribution de sécurité immobilière | État (publicité foncière) | ≈ 1 % | ≈ 4 % |
| Débours et frais annexes | Tiers (cadastre, hypothèques, géomètre…) | ≈ 7 % | ≈ 36 % |
Source : Conseil supérieur du notariat, étude mars 2026.
C’est cette composition qui explique l’écart entre l’ancien (où les DMTO dominent) et le neuf (où ils sont fortement réduits par la TVA déjà payée par le promoteur).
« Le terme ‘frais de notaire’ est trompeur : sur 100 € facturés, le notaire n’en perçoit qu’environ 12 dans l’ancien. Le reste alimente les budgets locaux et l’État. » — Conseil supérieur du notariat, 2026
Combien coutent les frais de notaire dans l’ancien en 2026 ?
Pour un logement ancien acheté entre particuliers, les frais représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente. Le tarif exact dépend du département, car le taux de DMTO peut varier de 5,80 % à 5,81 % selon les délibérations locales — un point à vérifier avant tout achat.
Exemples concrets pour 2026 :
| Prix du bien ancien | Frais (estimation Paris/IDF) | Taux global |
|---|---|---|
| 150 000 € | 11 700 € | 7,80 % |
| 250 000 € | 19 100 € | 7,64 % |
| 350 000 € | 26 400 € | 7,54 % |
| 500 000 € | 37 200 € | 7,44 % |
| 800 000 € | 58 800 € | 7,35 % |
À noter : plus le prix monte, plus la part fixe des émoluments du notaire devient marginale en pourcentage. Sur un bien à 1 M€, on tombe sous les 7,3 %.
Détail du calcul des émoluments du notaire (ancien)
La rémunération du notaire est réglementée par l’arrêté du 28 février 2020 (toujours en vigueur en 2026, avec actualisation prévue 2027). Elle suit un barème dégressif :
| Tranche du prix | Taux d’émoluments |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Sur ce barème, le notaire peut depuis 2021 accorder une remise de 20 % maximum pour la tranche au-delà de 100 000 € (décret n° 2020-179). Cette remise est rarement spontanée : il faut la demander.
Combien coutent les frais de notaire dans le neuf en 2026 ?
Dans le neuf (VEFA ou achat en bloc à un promoteur), les frais sont divisés par 3 à 4 : ils tournent autour de 2 à 3 % du prix.
Pourquoi cet écart ? Parce que le neuf est soumis à TVA à 20 % (déjà incluse dans le prix), ce qui exonère l’acquéreur de la majorité des droits de mutation. Seuls subsistent :
- Une taxe de publicité foncière de 0,715 %
- Les émoluments du notaire (mêmes barèmes que l’ancien)
- Les débours et formalités diverses
Exemples 2026 :
| Prix du bien neuf (VEFA) | Frais de notaire | Taux global |
|---|---|---|
| 200 000 € | 5 400 € | 2,70 % |
| 300 000 € | 7 800 € | 2,60 % |
| 450 000 € | 11 250 € | 2,50 % |
| 700 000 € | 16 800 € | 2,40 % |
Attention : un bien neuf perd ce régime favorable s’il a déjà été acheté une première fois (revente d’un VEFA neuf à un particulier). Dans ce cas, on retombe sur les frais classiques de l’ancien.
Quelles nouveautés en 2026 sur les frais de notaire ?
Trois évolutions à connaître pour cette année :
1. La hausse temporaire des DMTO départementaux
Le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025, art. 116) a autorisé les départements à relever leur taux de DMTO de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Conséquence : 81 départements sur 101 ont activé cette hausse au 1er janvier 2026 (Source : Conseil départemental, ADF 2026). Sur un bien à 300 000 €, cela représente environ 1 500 € de frais supplémentaires.
Cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale (sous conditions de plafonds), à condition que le département ait acté l’exonération — vérifier auprès de son notaire avant signature.
2. La généralisation de l’acte authentique électronique
Depuis septembre 2025, l’acte de vente immobilière peut être entièrement dématérialisé via la plateforme du Conseil supérieur du notariat. Les débours liés à la signature (papier, archivage physique, déplacement) baissent de l’ordre de 50 à 80 € par dossier. Marginal mais réel.
3. La transparence du barème des « remises de 20 % »
Depuis janvier 2026, l’arrêté du 17 décembre 2025 oblige les offices notariaux à afficher publiquement leur politique de remise (en agence et sur leur site internet). Cela permet de comparer plusieurs notaires et de négocier en connaissance de cause sur les achats > 100 000 €.
Comment réduire ses frais de notaire en 2026 ?
6 leviers concrets, classés par impact réel :
- Acheter dans le neuf plutôt que l’ancien : économie de 4 à 5 points de prix. Sur 300 000 €, gain de 12 000 à 15 000 €.
- Négocier la remise de 20 % sur la tranche au-delà de 100 000 €. Gain : 300 à 1 200 € selon le prix.
- Sortir le mobilier du prix d’achat : cuisine équipée, électroménager, dressing… À condition d’avoir une liste valorisée à prix réaliste (max 5 % du prix). Gain potentiel : 500 à 1 500 €. Attention : pratique encadrée par l’administration fiscale.
- Distinguer la valeur du foncier et du bâti dans un BRS (Bail Réel Solidaire) : les frais ne portent que sur le bâti. Cumulé à un prix d’achat 40 % moins cher, c’est un double effet.
- Acheter en couple ou via SCI ne change rien aux frais de notaire eux-mêmes, mais peut optimiser la fiscalité globale du projet.
- Vérifier les dispositifs de primo-accession : certains départements maintiennent un taux de DMTO réduit pour la première acquisition de résidence principale.
À l’inverse, deux « astuces » souvent évoquées qui ne fonctionnent pas :
- Sous-estimer le prix dans l’acte de vente : illégal, requalification possible et redressement fiscal lourd.
- Demander au vendeur de payer les frais : juridiquement possible mais sans intérêt — le vendeur intégrera la différence dans le prix.
Comment financer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?
En 2026, les banques exigent généralement que les frais de notaire soient payés par l’apport personnel de l’acheteur (cf. recommandations HCSF du 27 janvier 2021 toujours en vigueur). L’apport minimum demandé tourne autour de 10 % du prix d’achat, ce qui couvre généralement les frais de notaire + une partie des frais annexes.
Trois exceptions où la banque peut financer les frais de notaire à 100 % :
- Primo-accédant jeune (< 35 ans) avec très bon profil revenu/stabilité professionnelle
- Investisseur locatif avec rendement brut > 6 % et stabilité financière démontrée
- Rachat de soulte dans le cadre d’une séparation (un seul ex-conjoint reprend le bien)
Pour optimiser globalement votre dossier, comparez les offres : consultez les conditions de crédit immobilier 2026 sur LeCreditImmo ou utilisez un courtier pour mettre les banques en concurrence — voir aussi les techniques de renégociation si vous avez déjà un prêt en cours.
Frais de notaire et achat à l’étranger : quelles règles ?
Un acheteur français qui achète un bien immobilier à l’étranger ne paye pas de frais de notaire au sens français, mais des frais équivalents propres à chaque pays :
| Pays | Frais équivalents (% du prix) | Particularités |
|---|---|---|
| Espagne | 10 à 13 % | ITP (taxe régionale) + AJD + notaire + registre |
| Portugal | 5 à 8 % | IMT (taxe transfert) + Imposto do Selo |
| Italie | 9 à 14 % | TVA si neuf, taxe enregistrement si ancien |
| Belgique | 12 à 15 % | Droits enregistrement (12,5 % en Wallonie, 12 % à Bruxelles, 3 à 12 % en Flandre) |
| États-Unis | 2 à 5 % | Closing costs : title insurance, escrow, taxes locales |
La fiscalité immobilière internationale est complexe : un montage SCI ou société étrangère peut radicalement changer la donne. À étudier avec un notaire spécialisé international.
Comment Place Des Finances accompagne les acheteurs immobiliers
Place Des Finances est inscrite à l’ORIAS (n° 20000518) en qualité d’intermédiaire en opérations de banque. Nos missions :
- Simulation gratuite du coût global d’acquisition (prix + frais de notaire + assurance emprunteur)
- Mise en concurrence de banques pour financer l’opération
- Audit et délégation de l’assurance emprunteur (économie moyenne : 8 000 à 15 000 € sur la durée du prêt)
- Conseil en stratégie patrimoniale (SCI, PER, assurance-vie)
Service gratuit pour l’acheteur — rémunération par commission des partenaires bancaires et assurantiels retenus.
Questions fréquentes sur les frais de notaire 2026
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Non, ils ne sont pas déductibles du revenu pour une résidence principale. En investissement locatif, ils peuvent être amortis (en LMNP au régime réel) ou intégrés dans le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. Dans tous les cas, conservez impérativement la facture du notaire.
Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?
Non. Le notaire exige le règlement intégral le jour de la signature de l’acte authentique. Il restitue ensuite le trop-perçu sous 30 à 60 jours si les frais réels sont inférieurs à la provision demandée (cas fréquent, économie typique : 300 à 800 €).
Faut-il choisir son notaire ou prendre celui du vendeur ?
L’acheteur a toujours le droit d’imposer son propre notaire. En cas de désaccord, deux notaires interviennent — sans surcoût pour l’acheteur (les émoluments sont alors partagés entre les deux études). Pour un primo-accédant, prendre un notaire indépendant du vendeur permet d’avoir un conseil 100 % impartial.
Les frais de notaire changent-ils pour un achat en VEFA ?
Oui, le tarif réduit « neuf » (2 à 3 %) s’applique à toute VEFA tant que le bien n’a jamais été occupé. Le notaire perçoit ses frais lors de la signature de l’acte authentique de vente, généralement avant la livraison du bien. Les appels de fonds suivants (versés au promoteur selon l’avancement des travaux) ne génèrent pas de frais supplémentaires.
Que se passe-t-il si on annule la vente après la signature du compromis ?
Si l’acheteur se rétracte hors délai de réflexion (10 jours), le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) reste acquis au vendeur. Les frais de notaire ne sont pas dus tant que l’acte authentique n’est pas signé. Si la vente échoue pour une raison prévue dans une condition suspensive (refus de prêt, droit de préemption…), aucun frais n’est dû.
Article mis à jour le 18 mai 2026.
