Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) ?
Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le nouveau dispositif entre en vigueur avec la Loi de Finances 2026. Son nom officiel est « statut de bailleur privé » mais il est couramment appelé « dispositif Jeanbrun » ou « loi Jeanbrun ». Son objectif : relancer l'investissement locatif privé en France tout en garantissant une offre de logements à loyers plafonnés, après plusieurs années de désaffection des investisseurs.
Contrairement au Pinel (qui donnait droit à une réduction d'impôt forfaitaire), le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement : le propriétaire déduit chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) de ses revenus fonciers imposables. C'est un système inspiré de l'ancien Robien et du LMNP amortissement, mais adapté à la location nue.
Le dispositif est disponible dans toute la France, sans les restrictions de zonage qui limitaient le Pinel aux zones A, A bis et B1 depuis 2018. C'est une avancée majeure pour les investisseurs en zones B2 et C.
Différence avec le Pinel : ce qui change concrètement
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 sans reconduction. Le dispositif Jeanbrun n'est pas un « Pinel bis » : c'est un régime différent en profondeur. Voici les principales différences :
Autre différence structurelle : le Jeanbrun introduit un système à trois niveaux (intermédiaire, social, très social) avec des taux d'amortissement croissants pour compenser le manque à gagner sur les loyers plafonnés bas.
Qui peut investir via le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif est accessible à :
- Toute personne physique majeure résidant fiscalement en France
- Les SCI (Société Civile Immobilière) familiales à l'impôt sur le revenu
- Les indivisions familiales
Aucun statut professionnel particulier n'est requis. Il est ouvert aux primo-investisseurs, aux investisseurs expérimentés qui diversifient leur portefeuille, et aux couples cherchant à optimiser leur fiscalité.
Restrictions importantes : impossibilité de louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou descendant, ou à toute personne considérée comme proche.
Les 3 niveaux : intermédiaire, social, très social
Le dispositif propose un choix entre trois niveaux de loyer, avec des taux d'amortissement croissants :
Plus le loyer que vous acceptez de plafonner est bas (donc plus vous acceptez un rendement locatif brut modéré), plus votre avantage fiscal via l'amortissement est élevé. C'est une logique de compensation qui rend le très social attractif pour les hautes tranches d'imposition.
Plafonds de loyers 2026 par zone géographique
Les plafonds de loyers reprennent le zonage classique du logement en France (A bis, A, B1, B2, C). Voici les plafonds au niveau intermédiaire en 2026 :
Les plafonds pour les niveaux social et très social sont environ 20 à 35 % plus bas que l'intermédiaire, avec des critères de ressources plus stricts pour les locataires.
Plafonds de ressources des locataires 2026
Les locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds de revenu fiscal de référence pour être éligibles. Voici les plafonds 2026 pour une personne seule en Zone A bis/A :
- Intermédiaire : 44 344 €
- Social : 32 463 €
- Très social : 17 855 €
Les plafonds sont majorés selon la composition du foyer (conjoint + enfants) et varient à la baisse dans les zones B1, B2 et C. En pratique, la plupart des ménages qualifiés d'« intermédiaires » selon l'INSEE sont éligibles au niveau intermédiaire.
Les biens éligibles au dispositif Jeanbrun
Deux catégories de biens seulement sont concernées :
- Le logement neuf collectif (appartement en résidence collective) : les maisons individuelles neuves sont exclues. Ce recentrage sur le collectif vise à concentrer l'effort sur les zones tendues où le foncier est rare.
- L'ancien avec rénovation lourde : logement acquis puis rénové avec des travaux représentant au minimum 30 % du coût total de l'acquisition. Le bien doit atteindre au minimum une performance énergétique de classe B après travaux (RE2020 pour le neuf, exigences renforcées pour l'ancien).
Cette double éligibilité (neuf + ancien rénové) est plus large que le Pinel qui limitait au neuf en zone tendue.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun en pratique
L'amortissement s'applique sur 80 % de la valeur d'acquisition du bien (les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable). Exemple pour un investisseur au niveau intermédiaire (3,5 %) sur un appartement à 250 000 € :
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel théorique : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €
- Plafonné à 8 000 €/an au niveau intermédiaire (donc les 7 000 € sont intégralement déductibles)
Cette déduction s'impute sur vos revenus fonciers de l'année. Si vos revenus fonciers ne suffisent pas à absorber l'amortissement, un déficit foncier est créé, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (règle classique du déficit foncier). Le surplus est reportable sur les 10 années suivantes.
Pour une TMI à 41 %, cet amortissement de 7 000 € génère une économie d'impôt annuelle d'environ 2 870 €, soit 25 830 € sur 9 ans — l'engagement locatif minimum du dispositif.
3 exemples chiffrés concrets
Exemple 1 : Couple, T2 à Bordeaux (Zone B1)
Julien et Sarah, revenu foyer 65 000 €/an (TMI 30 %), achètent un T2 neuf à 180 000 € à Bordeaux. Apport de 30 000 €, prêt de 150 000 € à 3,5 % sur 20 ans. Location au niveau social à 500 €/mois. Économie d'impôt sur 9 ans : 10 723 €. Rendement locatif brut : 3,3 %/an. Effort d'épargne mensuel réel : 260 €/mois (après charges et fiscalité).
Exemple 2 : Célibataire, studio en Zone C
Marie, 42 ans, TMI 30 %, revenus 50 000 €/an, achète un studio neuf à 150 000 € en zone C (petite ville de Normandie). Prêt intégral sur 20 ans à 3,5 %. Location au niveau très social à 400 €/mois. Économie d'impôt sur 9 ans : 12 480 €. Rendement brut : 3,2 %/an. Effort réel : 220 €/mois.
Exemple 3 : Investisseur aguerri, T3 à Lyon
Thomas, 51 ans, TMI 41 %, patrimoine locatif existant de 900 000 €. Achète un T3 neuf à 320 000 € à Lyon (Zone A). Location au niveau intermédiaire à 920 €/mois. Amortissement annuel : 8 000 € (plafond intermédiaire). Économie fiscale sur 9 ans : 29 520 €. Rendement brut : 3,45 %/an. Ce dispositif est particulièrement rentable pour les TMI à 41 % et 45 % grâce à l'effet levier de l'amortissement.
Avantages et limites du dispositif Jeanbrun
✅ Avantages
- Éligible partout en France (fin du zonage Pinel restrictif)
- Éligible en neuf ET en ancien rénové (le Pinel était limité au neuf sauf exception)
- Trois niveaux de loyer permettent d'adapter à sa stratégie
- Amortissement 3,5 à 5,5 % très favorable aux hautes TMI
- Cumulable avec un déficit foncier classique (max 10 700 €/an de déduction sur le revenu global)
- Report des déficits sur 10 ans
- Compatible avec l'achat en SCI familiale (transmission facilitée)
⚠️ Limites
- Location nue uniquement (LMNP amortissement toujours plus performant pour location meublée)
- Engagement de 9 ans (contrainte de liquidité)
- Interdiction de louer aux proches (contrairement au Pinel+)
- Réservé au collectif neuf ou ancien rénové ≥30 % — pas de maison individuelle
- Plafonds annuels de déduction (8 000 à 12 000 €) limitent l'intérêt pour les très gros investissements
- Validité 2026-2028 : dispositif temporaire, peut évoluer
Notre analyse : le dispositif Jeanbrun est particulièrement intéressant pour les investisseurs à TMI 41 % ou 45 % qui souhaitent diversifier hors zones tendues (B2/C) et acceptent une durée d'engagement de 9 ans. Pour les TMI inférieures ou les investisseurs recherchant du meublé, le LMNP amortissement reste souvent plus rentable.
Financement + assurance emprunteur : l'optimisation cachée
La plupart des investisseurs Jeanbrun financent leur bien via un crédit immobilier. L'assurance emprunteur représente 25 à 40 % du coût total du crédit — souvent sous-optimisée quand elle est prise directement chez la banque prêteuse.
Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais. Sur un prêt de 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans, la différence entre un contrat groupe banque et une délégation d'assurance peut atteindre 18 000 à 25 000 € sur la durée totale — soit potentiellement plus que l'économie fiscale Jeanbrun elle-même.
Voir notre pilier loi Lemoine 2026 et notre guide assurance prêt immobilier pour optimiser cette ligne.
Foire aux questions
Quand entre en vigueur le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif entre en vigueur avec la promulgation de la Loi de Finances 2026. Les décrets d'application précisent les modalités techniques (barèmes exacts, formulaires, contrôles). La validité initiale court jusqu'au 31 décembre 2028, avec possibilité de prolongation par les LDF suivantes.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP amortissement ?
Non sur le même bien : le Jeanbrun impose la location nue tandis que le LMNP concerne la location meublée. En revanche, un investisseur peut avoir plusieurs biens : un en Jeanbrun (nu) et un autre en LMNP (meublé), chacun avec son propre régime.
Que se passe-t-il si je vends avant les 9 ans ?
Vous perdez le bénéfice de l'amortissement rétroactivement. L'administration fiscale procède à une réintégration des sommes déduites et applique des pénalités de 10 %. Sauf cas particuliers (décès, invalidité, licenciement), l'engagement de 9 ans est strict.
Le dispositif Jeanbrun est-il compatible avec le PTZ ?
Non. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est réservé à l'achat de la résidence principale de l'emprunteur. Le Jeanbrun impose une location à un tiers pendant 9 ans minimum, donc les deux dispositifs sont incompatibles pour un même bien.
Peut-on utiliser une SCI pour investir en Jeanbrun ?
Oui, à condition que la SCI soit à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale). L'amortissement Jeanbrun se transmet alors aux associés au prorata de leurs parts. Une SCI à l'IS ne peut PAS utiliser le dispositif car ses règles de calcul sont différentes.
Le loyer plafonné est-il figé pendant 9 ans ?
Non, il est indexé annuellement sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE, dans la limite du plafond de l'année. À chaque anniversaire du bail, vous pouvez réviser à la hausse dans cette limite.
Que devient le dispositif Denormandie ?
Le Denormandie (réduction d'impôt pour l'ancien à rénover en centre-ville) coexiste avec le Jeanbrun jusqu'à fin 2027. À partir de 2028, le Jeanbrun devrait absorber ce dispositif dans son volet « ancien avec rénovation lourde ». En attendant, un investisseur peut choisir entre les deux selon son profil fiscal et le bien visé.
Le dispositif Jeanbrun rentre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Il s'agit d'une déduction du revenu (amortissement) et non d'une réduction d'impôt. En principe, il n'entre donc PAS dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an — contrairement au Pinel qui y entrait. C'est un avantage majeur pour les investisseurs déjà proches du plafond.
Pour aller plus loin
Sources officielles et références utilisées :
- Legifrance — Loi de Finances 2026 (texte de référence)
- Service-Public.fr — Investissement locatif et dispositifs fiscaux
- Ministère de l'Économie — Investissement locatif
- ANIL — Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
- Vinci Immobilier — Dispositif Jeanbrun (fiche promoteur)
- Conseil supérieur du notariat — Fiscalité immobilière 2026
Cet article est un guide informatif. Les chiffres exacts peuvent être ajustés par les décrets d'application de la Loi de Finances 2026. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire avant tout investissement locatif.