Avec la fin progressive du Pinel, les investisseurs locatifs cherchent un nouveau cadre fiscal pour structurer leurs acquisitions de logements neufs. Le dispositif Jeanbrun, mis en place en 2026, propose une logique différente : non plus une réduction d’impôt fixe étalée sur six, neuf ou douze ans, mais un amortissement comptable du bien, déductible des revenus locatifs. Ce mécanisme rapproche l’investissement immobilier des règles applicables en location meublée non professionnelle, tout en gardant la simplicité de la location nue.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le principe est simple : chaque année, l’investisseur déduit de ses revenus fonciers une quote-part du prix d’acquisition du logement. Cette quote-part correspond à un taux d’amortissement annuel défini par la loi, généralement compris entre 2,5 % et 3,5 % selon la nature du bien et sa zone géographique. Sur vingt-cinq à trente ans, c’est l’essentiel du prix qui est ainsi déduit du résultat fiscal.
Concrètement, pour un bien acheté 250 000 euros avec un taux d’amortissement de 3 % par an, l’investisseur déduit 7 500 euros par an de ses revenus fonciers, en plus des charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion). Si les loyers nets de charges s’élèvent à 9 000 euros par an, le résultat foncier imposable tombe à 1 500 euros, voire à zéro après prise en compte des intérêts d’emprunt.
La différence majeure avec le Pinel
Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe (jusqu’à 21 % du prix sur douze ans dans sa version classique), assortie de plafonds de loyer et de ressources des locataires stricts, et d’un engagement de location de six à douze ans. Jeanbrun fonctionne différemment : il ne réduit pas l’impôt brut mais la base imposable, ce qui a deux conséquences pratiques importantes.
D’abord, l’avantage est étalé sur la durée d’amortissement, pas concentré sur six à douze ans. Cela lisse la rentabilité fiscale de l’opération sur l’ensemble de sa vie économique. Ensuite, l’effet est proportionnel à la tranche marginale d’imposition : un investisseur dans la tranche à 41 % gagne presque deux fois plus que dans la tranche à 30 %. Le dispositif favorise donc nettement les hauts revenus.
Comparatif Pinel vs Jeanbrun sur un bien à 250 000 euros
| Paramètre | Pinel (12 ans) | Jeanbrun (amortissement 3 % sur 25 ans) |
|---|---|---|
| Avantage fiscal total | environ 52 500 € | environ 70 000 € (TMI 30 %) |
| Durée d’engagement minimum | 6 à 12 ans | 9 ans (proposition) |
| Plafond de loyer | strict, par zone | moins contraignant |
| Plafond de ressources locataire | obligatoire | non systématique |
| Effet sur l’IR | réduction d’impôt directe | baisse de la base imposable |
L’avantage Jeanbrun apparaît plus important sur la durée totale, mais arrive plus tard et dépend de la TMI. Pour un investisseur en milieu de carrière dans la tranche à 41 %, le mécanisme est nettement gagnant. Pour un primo-investisseur dans la tranche à 11 %, l’intérêt fiscal est limité.
Les conditions d’éligibilité en 2026
Le dispositif s’applique aux logements neufs ou en VEFA acquis à compter du 1er janvier 2026, situés en zone A, A bis et B1, c’est-à-dire les principales agglomérations françaises. Le bien doit respecter la réglementation thermique en vigueur (RE2020) et être loué nu à usage de résidence principale. Un engagement de location de neuf ans minimum est exigé, prolongeable.
Les loyers restent encadrés par un plafond fixé par décret, mais ce plafond est en général supérieur de 10 à 15 % à celui du Pinel sur la même zone, ce qui améliore la rentabilité brute. Les conditions de ressources des locataires sont allégées par rapport au Pinel mais peuvent rester applicables dans certaines zones tendues.
Quelle stratégie pour optimiser l’opération
L’optimisation passe par trois leviers. Premier levier : le financement. Le bien étant amortissable, le déficit foncier généré par l’amortissement et les intérêts d’emprunt s’impute sur les revenus fonciers existants et, dans certaines limites, sur le revenu global. Un emprunt long permet donc de maximiser l’effet fiscal pendant les premières années.
Deuxième levier : la zone géographique. Les zones A et A bis offrent des plafonds de loyer plus élevés et une meilleure liquidité du bien. Privilégier ces zones réduit le risque locatif tout en captant la pleine puissance du dispositif. Troisième levier : la sortie. Comme tout amortissement, Jeanbrun crée une plus-value latente accrue à la revente, puisque la valeur nette comptable diminue chaque année. Anticiper la fiscalité de la cession est donc indispensable.
Les limites à connaître avant de se lancer
Trois points méritent vigilance. D’une part, l’amortissement réintégré à la revente peut être taxé comme un profit, ce qui réduit l’avantage final si la cession intervient tôt. D’autre part, le dispositif exige une comptabilité plus rigoureuse que la location nue classique, avec un suivi annuel précis du tableau d’amortissement. Enfin, comme le Pinel à ses débuts, Jeanbrun pourrait évoluer en cours de vie selon les arbitrages budgétaires gouvernementaux : il convient de sécuriser l’opération sur la base du cadre légal applicable à la date de signature.
FAQ
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme d’amortissement fiscal pour l’investissement locatif neuf instauré en 2026, en remplacement progressif du Pinel. Il permet de déduire chaque année des revenus fonciers une fraction du prix d’acquisition du logement, généralement entre 2,5 % et 3,5 % par an, sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans.
Comment Jeanbrun se distingue-t-il du Pinel ?
Pinel offrait une réduction d’impôt directe sur six à douze ans avec des plafonds de loyer et de ressources stricts. Jeanbrun n’offre pas de réduction d’impôt mais une baisse de la base imposable étalée sur la durée d’amortissement, avec des plafonds de loyer plus souples. L’avantage est plus important sur la durée totale, mais arrive plus tard et dépend de la tranche marginale d’imposition.
Quel rendement fiscal espérer avec Jeanbrun ?
Pour un bien à 250 000 euros amorti à 3 % sur 25 ans, la déduction annuelle atteint 7 500 euros. Pour un investisseur dans la tranche à 30 %, l’économie d’impôt annuelle est d’environ 2 250 euros, soit 56 250 euros sur la durée. Dans la tranche à 41 %, l’économie monte à environ 76 875 euros, ce qui rend le mécanisme particulièrement attractif pour les hauts revenus.
Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif ?
Le bien doit être neuf ou en VEFA, acquis à compter du 1er janvier 2026, situé en zone A, A bis ou B1, et conforme à la RE2020. Il doit être loué nu en résidence principale, avec un engagement minimum de neuf ans, dans le respect d’un plafond de loyer fixé par décret. Les conditions de ressources des locataires sont allégées par rapport au Pinel.
Pourquoi Jeanbrun favorise-t-il les hauts revenus ?
L’avantage fiscal de Jeanbrun étant proportionnel à la tranche marginale d’imposition, plus celle-ci est élevée, plus l’économie réelle est importante. Un foyer dans la tranche à 41 % récupère 41 euros pour 100 euros amortis, contre seulement 11 euros pour un foyer dans la tranche à 11 %. Le dispositif est donc structurellement plus rentable pour les contribuables les plus imposés.
Combien de temps faut-il s’engager à louer le bien ?
L’engagement minimum est de neuf ans, mais il peut être prolongé pour continuer à bénéficier de l’amortissement fiscal sur toute sa durée, soit jusqu’à 25 ou 30 ans selon les biens. Une cession anticipée avant la fin de l’engagement entraîne la réintégration des avantages obtenus, sauf cas exceptionnels prévus par la loi (mutation professionnelle, invalidité, décès).
Source : Actual-immo
