La règle des 35 % d’endettement maximum, instaurée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), structure depuis 2022 l’octroi de crédit immobilier en France. Pensée pour limiter le surendettement, elle se révèle parfois trop rigide, notamment pour les hauts revenus dont la capacité d’épargne demeure forte même au-delà du seuil. Une proposition de loi déposée par plusieurs parlementaires veut désormais réintroduire la notion de reste à vivre dans l’analyse des dossiers, sans abandonner totalement le plafond.
Le cadre actuel : la règle des 35 % du HCSF
Depuis janvier 2022, le HCSF impose aux banques deux règles cumulatives pour leurs nouveaux crédits immobiliers : un taux d’effort maximum de 35 % des revenus nets de l’emprunteur (assurance comprise) et une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé d’amortissement. Une marge de flexibilité de 20 % du flux trimestriel d’octroi est laissée aux banques pour des dossiers atypiques, dont 70 % doivent concerner des résidences principales et 30 % des primo-accédants.
Cette règle a un effet visible : elle protège les ménages modestes du surendettement mais exclut mécaniquement des emprunteurs dont la situation patrimoniale et la capacité d’épargne restent excellentes. Un cadre supérieur célibataire avec 8 000 euros de revenus mensuels et 2 800 euros de mensualités est aujourd’hui à la limite, alors qu’il lui reste 5 200 euros pour vivre, soit largement de quoi couvrir ses charges et continuer à épargner.
Pourquoi le reste à vivre est un meilleur indicateur
Le reste à vivre correspond à ce qui demeure dans le budget mensuel après paiement de la mensualité de crédit, des charges fixes et des autres engagements financiers. C’est un indicateur de soutenabilité réelle, plus pertinent que le simple taux d’effort. Un ménage à faibles revenus avec un taux d’endettement de 30 % peut être en grande difficulté si son reste à vivre n’atteint pas 1 000 euros par mois. À l’inverse, un ménage à hauts revenus avec un taux d’endettement de 38 % peut conserver un reste à vivre de plus de 5 000 euros, qui sécurise largement le remboursement.
La proposition de loi vise donc à autoriser les banques à dépasser le seuil des 35 % lorsque le reste à vivre est suffisant, selon des barèmes définis par décret. Cette logique, déjà appliquée informellement par certaines banques dans leur marge de flexibilité, serait explicitement consacrée par la loi.
Comparatif des deux approches d’analyse crédit
| Critère | Règle actuelle (35 % d’endettement) | Proposition (35 % + reste à vivre) |
|---|---|---|
| Indicateur principal | Taux d’effort | Taux d’effort + reste à vivre |
| Profils favorisés | Bas et moyens revenus solvables | Hauts revenus avec capacité d’épargne |
| Souplesse pour les banques | 20 % de flux trimestriel | Élargie au cas par cas |
| Sécurité prudentielle | Forte mais rigide | Soutenue par double critère |
| Risque de surendettement | Limité par taux d’effort | Limité par reste à vivre minimum |
Les arguments des partisans de la réforme
Trois arguments principaux portent la proposition. D’abord, l’efficacité économique : la règle des 35 % a fortement réduit le volume de crédits accordés depuis 2022, avec une baisse cumulée estimée à 30 % par les courtiers. Cette restriction touche aussi des dossiers solides qui auraient mérité un financement. Ensuite, l’équité : la mesure pèse plus durement sur les emprunteurs proches du plafond, notamment dans les zones tendues où les prix immobiliers contraignent les mensualités. Enfin, la flexibilité bancaire : la marge de 20 % laissée aux banques est en pratique souvent saturée par d’autres dossiers (investissement locatif, hauts patrimoines), ce qui prive les primo-accédants d’une vraie soupape.
Les arguments des opposants
Le HCSF, la Banque de France et plusieurs parlementaires défendent le maintien strict de la règle des 35 %. Pour eux, la simplicité du critère est précisément sa force : elle évite que chaque banque applique sa propre méthode d’évaluation du reste à vivre, ce qui ouvrirait la porte à des excès. Ils rappellent aussi qu’avant 2022, certaines banques accordaient des crédits avec des taux d’effort proches de 40 %, ce qui avait contribué à la fragilité financière de certains ménages lors des hausses de taux.
L’argument central des opposants est prudentiel : en cas de remontée brutale des taux variables ou de baisse de revenus (chômage partiel, divorce), un emprunteur à 38 % d’endettement initial bascule plus vite dans la zone de défaillance qu’un emprunteur à 33 %. Le seuil chiffré protège donc aussi les emprunteurs eux-mêmes contre des décisions optimistes prises en haut de cycle.
Quel calendrier et quelles chances de passer
La proposition est inscrite à l’ordre du jour parlementaire pour le printemps et l’été 2026. Son adoption dépend de l’arbitrage entre Bercy, qui défend la stabilité financière, et la majorité, sensible au signal politique d’une relance du crédit immobilier. Plusieurs scénarios sont envisageables : abandon du texte, adoption d’une version assouplie introduisant le reste à vivre comme critère secondaire, ou adoption pleine et entière. Les acteurs du marché (banques, courtiers, professionnels de l’immobilier) suivent étroitement les débats, car l’issue redessinera les contours du financement résidentiel pour les prochaines années.
FAQ
Qu’est-ce que la règle des 35 % d’endettement du HCSF ?
La règle des 35 % d’endettement, instaurée par le Haut Conseil de stabilité financière en janvier 2022, plafonne à 35 % des revenus nets le taux d’effort applicable aux nouveaux crédits immobiliers, assurance emprunteur comprise. Elle s’accompagne d’une durée maximale de 25 ans, ou 27 ans avec différé. Une marge de flexibilité de 20 % du flux trimestriel laisse aux banques la possibilité de financer des dossiers atypiques.
Comment fonctionne le reste à vivre dans l’analyse crédit ?
Le reste à vivre désigne le montant disponible chaque mois après paiement de la mensualité de crédit, des charges fixes et des autres engagements financiers. Il mesure la soutenabilité réelle du remboursement, en tenant compte du niveau de revenus. Un reste à vivre élevé sécurise le crédit même au-delà de 35 % d’endettement, alors qu’un reste à vivre faible peut être risqué malgré un taux d’effort apparemment confortable.
Quel est l’objectif de la proposition de loi déposée en 2026 ?
La proposition vise à autoriser les banques à dépasser le plafond de 35 % d’endettement lorsque le reste à vivre est suffisant, selon des barèmes définis par décret. L’objectif est de débloquer des dossiers de crédit immobilier dont la solvabilité réelle est avérée mais qui sont aujourd’hui écartés par la rigidité du plafond, notamment chez les hauts revenus en zone tendue.
Pourquoi le HCSF défend-il le maintien de la règle actuelle ?
Le HCSF estime que la simplicité du critère unique de 35 % évite les divergences d’appréciation entre banques sur la mesure du reste à vivre. Avant 2022, des taux d’effort approchant 40 % avaient fragilisé certains ménages lors des hausses de taux. Le seuil chiffré protège donc à la fois la stabilité financière du système bancaire et les emprunteurs face aux retournements de cycle.
Quels profils profiteraient le plus de la réforme ?
Les profils gagnants seraient principalement les hauts revenus en zone tendue, les ménages avec une forte capacité d’épargne, les couples sans enfants à charge et les emprunteurs disposant d’un patrimoine financier ou immobilier important. Pour ces profils, le reste à vivre supérieur à 4 000 ou 5 000 euros mensuels neutralise le risque même au-delà du seuil de 35 %, ce qui justifierait un assouplissement encadré.
Quand le texte pourrait-il être voté ?
La proposition est inscrite à l’ordre du jour parlementaire pour le printemps et l’été 2026. Son adoption dépend des arbitrages entre Bercy et la majorité. Trois scénarios sont possibles : abandon, adoption d’une version assouplie reconnaissant le reste à vivre comme critère secondaire, ou adoption pleine. Les acteurs du marché immobilier et bancaire suivent étroitement les débats car l’issue conditionne le volume de crédit pour les prochaines années.
Source : MonImmeuble
