Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) entrées en vigueur en 2022, les banques ne peuvent pas accorder un crédit immobilier si le taux d’endettement dépasse 35% des revenus nets. Comprendre ce calcul est essentiel pour optimiser votre dossier.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels nets consacrée au remboursement de vos dettes (crédit immobilier + crédits en cours). La formule :
Taux d’endettement = (Total des mensualités de crédit) / (Revenus nets mensuels) × 100
Exemple : revenus nets 3 000 €/mois, mensualités crédit 1 000 €/mois → taux d’endettement = 33,3%. Acceptable.
Quelles charges sont incluses dans le calcul ?
Les mensualités prises en compte :
- Le futur crédit immobilier (capital + intérêts + assurance)
- Les crédits à la consommation en cours (auto, personnel, revolving)
- Les prêts étudiants en cours de remboursement
- Le crédit immobilier actuel si vous êtes déjà propriétaire (sauf si vous vendez)
- Les loyers si vous êtes garant d’un bail
Les charges non prises en compte : loyer actuel (si remplacé par le crédit), assurances auto/habitation, factures courantes.
Quels revenus sont pris en compte ?
Revenus pris en compte à 100%
- Salaire net en CDI
- Pensions de retraite
- Revenus locatifs (parfois à 70% selon les banques)
- Rentes garanties
Revenus pris en compte partiellement ou conditionnellement
- Primes et bonus : 50% à 100% selon récurrence (sur 3 ans)
- Revenus d’indépendant (BIC/BNC) : moyenne des 3 derniers exercices
- Allocations familiales : non prises en compte dans la plupart des banques
- Revenus CDD/intérim : très rarement pris en compte
La dérogation des 20% : comment en bénéficier ?
Le HCSF autorise les banques à dépasser le plafond de 35% pour 20% de leur production de crédits, à condition que :
- Le crédit finance la résidence principale
- Le taux d’endettement ne dépasse pas 37%
- L’emprunteur est un primo-accédant ou présente un profil très solide
Ces dossiers « dérogatoires » sont accordés en priorité aux meilleurs profils (CDI stables, patrimoine existant, épargne résiduelle après achat).
Astuces légales pour augmenter sa capacité d’emprunt
1. Rembourser les crédits consommation avant
Rembourser un crédit auto de 300 €/mois augmente votre capacité d’emprunt de plus de 50 000 € sur 20 ans.
2. Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 15%, permettant d’emprunter 15% à 20% de plus.
3. Augmenter l’apport
Un apport plus important réduit le capital emprunté et donc la mensualité, tout en améliorant le taux proposé par la banque.
4. Utiliser le PTZ et les prêts complémentaires
Les mensualités du PTZ (pendant la période de différé) ne sont pas intégrées dans le calcul du taux d’endettement immédiat. C’est un levier efficace pour les primo-accédants.
5. Optimiser les revenus déclarés
Si vous avez des revenus locatifs, déclarez-les. Certaines banques les prennent en compte à 70% ou 100% pour augmenter votre capacité.
FAQ — Taux d’endettement 2026
Le taux d’endettement de 35% est-il une règle absolue ?
Non, c’est une recommandation du HCSF devenue obligatoire. Les banques peuvent déroger pour 20% de leurs dossiers. Mais en pratique, dépasser 35% est très difficile sauf profil exceptionnel.
Les charges de copropriété sont-elles incluses dans le taux d’endettement ?
Non. Les charges de copropriété ne sont pas intégrées dans le calcul du taux d’endettement. Elles viennent en plus de la mensualité de crédit.
Mon salaire variable impacte-t-il négativement mon dossier ?
Cela dépend. Si votre variable est contractuel et régulier sur 3 ans, il peut être pris en compte. Les banques calculent souvent la moyenne des 3 dernières années. Un variable irrégulier ou exceptionnel sera exclu ou fortement décotté.
Peut-on emprunter à deux si l’un des deux est sans revenus ?
Oui. La banque ne prend en compte que les revenus du co-emprunteur actif. L’autre co-emprunteur renforce la garantie mais n’apporte pas de revenus au calcul. Certaines banques peuvent même voir le co-emprunteur sans revenus comme un risque supplémentaire.
Comment calculer ma capacité d’emprunt précisément ?
Multipliez vos revenus nets par 35%, soustrayez vos mensualités actuelles. Le solde est votre mensualité disponible pour le crédit immobilier. Un simulateur de capacité d’emprunt affine le calcul en fonction du taux et de la durée.
Le loyer que je paie compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Si le crédit immobilier remplace votre loyer (achat de résidence principale), le loyer n’est pas pris en compte : il sera remplacé par la mensualité du crédit. Si vous restez locataire d’un autre bien, le loyer peut être pris en compte selon la banque.
